So behaupten Sie sich im Verkaufsgespräch

Sie wollen sich Ihren Traum vom eigenen Haus erfüllen und sind bereit, dafür eine Menge Geld auszugeben. Die ureigenste Aufgabe eines Hausverkäufers hingegen ist es, die Produkte – in diesem Fall sind es Häuser – seines Auftraggebers an potenziell Bauinteressierte zu verkaufen. Seine Tätigkeit verfolgt vor allem das Ziel, Verträge zu schließen und über die vereinbarten Provisionen Einnahmen zu generieren, um das eigene Auskommen zu sichern. Dazu muss er Menschen finden, die bereit sind, einen Bauvertrag abzuschließen. Das hat durchaus etwas vom Verhältnis zwischen Jäger und Beute. Und nein, Sie als Bauinteressierter sind in dieser Konstellation nicht der Jäger.

An diesem Verhältnis kommen Sie nicht vorbei, es ist aber zu Ihrem Vorteil, wenn Sie sich diesen Umstand bewusst machen. Eine wachsame Beute hat gute Chancen, dem Jäger zu entkommen. Zugegeben, an diesem Punkt hinkt der Vergleich natürlich: Sie wollen ja gar nicht dauerhaft entkommen (also gar keinen Vertrag abschließen), sondern durchaus zur Beute werden – allerdings zur Beute des richtigen Jägers! Diesen sollten Sie sich ganz bewusst aussuchen. Zum Vertragsabschluss braucht es immer zwei Parteien. Denken Sie deshalb immer daran: Die Auswahl des richtigen Vertragspartners liegt ausschließlich in Ihrem Verantwortungsbereich.

Kaufbedürfnis versus Abschlussorientierung

Bauinteressierten, die ein Haus bauen wollen, stehen im Regelfall verkaufspsychologisch geschulte Verkäufer mit Abschlussorientierung gegenüber. Personen dieser Berufsgruppe verfügen über ein ausgefeiltes Portfolio an kommunikationsbasierten Techniken der Einflussnahme. Da wird gern auch mal die rosarote Brille ausgepackt oder es werden attraktive bauliche Merkmale besprochen, die dann in der vertraglich vereinbarten Bauleistung gar nicht enthalten sind.

Sie, der Bauinteressierte, haben im Regelfall das Bedürfnis und den Wunsch, ein Haus zu bauen. Der Verkäufer, der Ihnen gegenübersitzt, will Ihnen jedoch kein Haus bauen – er will Ihre Unterschrift unter dem Vertrag. Seien Sie sich aus diesem Grund immer bewusst, dass Sie einer Verkaufsperformance beiwohnen, deren Ziel es ist, dass Sie einen Bauvertrag unterschreiben.

Niemals „hungrig“ einkaufen!

Es gibt körperliche Zustände und Gemütszustände, die die Beeinflussbarkeit erhöhen. Dazu gehören Hungergefühle, Müdigkeit, Euphorie, Wohlgefühl, Entspannung und viele andere mehr. Erinnern Sie sich an den ersten Grundsatz beim Einkaufen für den täglichen Bedarf? Man sollte niemals hungrig in den Supermarkt gehen und nie ohne Einkaufszettel losziehen. Das gilt ebenso für den Besuch in Fertighauszentren und bei Hausverkäufern: Lassen Sie sich nicht einlullen. Farben, Gerüche, Hintergrundmusik, all das sind Bestandteile einer gelungenen Verkaufsinszenierung.

Notieren Sie während des Verkaufsgesprächs all die Dinge, die man Ihnen nebenbei zusichert. Am besten lassen Sie sich diese Zusagen schriftlich geben. Bewahren Sie die Verkaufsunterlagen auf, die Sie erhalten. Aussagen, die dort formuliert sind, können durchaus als Verkaufsversprechen gelten, das mit einem Rechtsanspruch verbunden sein kann.

Vage Vorstellung versus konkretes Wissen

Während Ihre Ideen vom eigenen Haus erst im Laufe der Beschäftigung mit den vielfältigen Fragestellungen konkret werden, haben die Vertreter der Baufirmen sehr klare Vorstellungen von dem Produkt, das sie anbieten. Mit diesem Informationsvorsprung in der Hinterhand ist es vergleichsweise einfach, scheinbar souverän zu beraten. Und wenn dann noch das Umfeld passt …

Versuchen Sie, Ihre Vorstellungen von Ihrem künftigen Eigenheim so weit als möglich zu konkretisieren. Machen Sie sich schon vor dem Beratungsgespräch klar, was Sie brauchen, was Sie wollen und welche Merkmale und inneren Werte Ihr zukünftiges Haus haben soll. Dabei ist es von Vorteil, wenn Sie ein konkretes Grundstück im Auge oder bereits erworben haben. Denn dann sind die Randbedingungen für die Bebauung dieses Grundstücks bereits bekannt.

Hier passt wieder der Vergleich mit dem Autokauf: Wer losgeht, um irgendein Auto zu kaufen, kommt auch mit irgendeinem Auto zurück. Wer hingegen loszieht, um ein bestimmtes Modell einer bestimmten Marke mit einer konkreten Ausstattungsvariante zu kaufen, wird, sofern das Wunschauto lieferbar ist, kaum mit einem anderen Auto zurückkommen.

Das eigene Harmoniebedürfnis

Im Umgang mit dem Ansprechpartner des Bauunternehmens kann Ihr eigenes Harmoniebedürfnis – oder die Unfähigkeit, vielleicht ist es auch die fehlende Bereitschaft, unangenehme Situationen auszuhalten und zu ertragen – Sie schnell dazu verleiten, Dingen zuzustimmen, die Sie eigentlich gar nicht möchten.

Vielleicht ist bisher alles ganz harmonisch abgelaufen, alle waren nett und zuvorkommend, aber plötzlich kippt die Stimmung und mit ihr der Tonfall. Ihr Gegenüber beginnt mit tieferer Stimme und größerem Nachdruck, der sich auch körpersprachlich manifestiert, zu sprechen und beharrt auf den Vorgaben des Vertragsentwurfs. Nackte Finger zeigen auf angezogene Menschen – vorzugsweise auf Sie – und unausgesprochene Vorwürfe scheinen plötzlich im Raum zu stehen. Und all das nur, weil Sie eine marginale Vertragsänderung angesprochen oder sich Bedenkzeit vor der Vertragsunterzeichnung ausgebeten haben. Eventuell tauchen nun sogar weitere Personen auf und das aus zahllosen Krimiserien bekannte Spiel mit dem „guten Bullen“ und dem „bösen Bullen“ beginnt.

Was passiert dabei mit Ihnen? Aller Voraussicht nach empfinden Sie diese Situation als unangenehm und fühlen sich zunehmend unter Druck gesetzt.

Auch dieses Szenario ist Teil der Verkaufs- oder Verhandlungsinszenierung. Da man dank umfassender psychologischer Studien um das Harmoniebedürfnis von Menschen weiß, kann man diesen Mechanismus gezielt bei Verhandlungen und Auseinandersetzungen ausnutzen. Dieses Spiel ist nahezu beliebig eskalierbar, und derjenige, der deeskalieren soll, sind Sie. Das Deeskalieren ist einfach: Akzeptieren Sie widerspruchslos, was Ihnen vorgelegt wurde, stellen Sie bitte keine dummen Fragen mehr und unterschreiben Sie endlich rechts unten.

Empfehlenswert ist jedoch eine alternative Strategie: Stellen Sie sich darauf ein, dass genau diese Szene gespielt wird, und lassen Sie sich davon nicht beeindrucken. Es darf Ihnen unangenehm sein, das ist Konfrontation fast immer, aber halten Sie das aus. Nehmen Sie sich eine kurze Auszeit, klären Sie für sich Ihre Standpunkte und stehen Sie dafür ein. Wenn es heute keine abschließende Lösung gibt, dann vielleicht morgen oder übermorgen. Es geht um eine sehr große Geldsumme, die Sie bereit sind zu investieren. Machen Sie sich das klar: Sie sind derjenige mit dem vielen Geld! Vielleicht bauen Sie selbst etwas Druck auf und beenden das festgefahrene Gespräch.

Solange Sie den Vertrag nicht unterschrieben haben, haben Sie Spielräume und können verhandeln – über Leistungsbestandteile, über den Preis, über Vertragsbedingungen. Haben Sie hingegen bereits unterschrieben, gilt erst einmal der Vertrag. Auch dann, wenn er vom Gericht nachträglich für unwirksam erklärt wird.

Prüfen Sie selbst alle Unterlagen sehr genau und lassen Sie zudem den Vertrag und die Baubeschreibung durch einen fachkundigen neutralen Dritten prüfen. Solange Sie mit den Bedingungen nicht völlig zufrieden sind oder Zweifel haben, sollten Sie nicht unterschreiben. Haben Sie keine Angst davor, auf Ihrem Standpunkt zu bestehen. Die Treue zu Ihrem Standpunkt und das Einstehen für Ihre Ansprüche wird auch im weiteren Bauverlauf entscheidend bleiben.

Ohne Prüfung geht es nicht!

Wie schon auf Seite 8 beschrieben wurde, hängt der Vertragsstatus „Verbraucherbauvertrag“ an der Verpflichtung eines Unternehmens zur Errichtung eines neuen Gebäudes. Falls Sie Teile der Leistung an andere Unternehmen vergeben oder falls Sie diese Tätigkeiten in Eigenleistung ausführen, ist die wichtigste Bedingung – die Errichtung eines neuen Gebäudes – nicht mehr gegeben. In einem solchen Fall handelt es sich bei den vom beauftragten Bauunternehmer erbrachten Leistungen nur noch um Teilleistungen, die in die Errichtung eines neuen Gebäudes hineinwirken.

Das kann gravierende Folgen haben, denn dann könnte Ihr Hausbaupartner zum Bauvertrag wechseln. Das wiederum hätte Auswirkungen auf die Verbindlichkeit der Aussagen zur Bauzeit, zur Fertigstellung und zur Darstellung der Leistung. Hier kommt es dann ausschließlich auf die vertraglichen Vereinbarungen an.

Klären Sie die Vertragsform!

Damit es ein Verbraucherbauvertrag ist, muss „Verbraucherbauvertrag“ drüberstehen. Im Umkehrschluss heißt das: Wenn „Verbraucherbauvertrag“ drübersteht, sollte auch ein Verbraucherbauvertrag drin sein. Leider ist das nicht immer so, häufig werden Bauwilligen Vertragsentwürfe vorgelegt, über denen vielleicht noch „Verbraucherbauvertrag“ steht, deren einzelne Paragrafen aber so ganz und gar nichts mit einem Verbraucherbauvertrag zu tun haben.

Darüber, ob das zulässig ist, darf und kann dann zwar gestritten werden; bis zur gerichtlichen Klärung sind Sie jedoch im schlimmsten Fall an ein vermutlich unrechtmäßiges Vertragswerk mit fragwürdigen Regelungen gebunden, auf die sich Ihr Hausbaupartner erst einmal berufen wird.

Klären Sie deshalb Ihren Vertragsstatus und Ihre Vertragsposition, bevor Sie irgendeine schriftliche Vereinbarung unterzeichnen. Lesen Sie alles gründlich durch und lassen Sie sich Zeit. Am besten nehmen Sie die Unterlagen mit nach Hause und schlafen mindestens eine Nacht darüber. Mit Abstand liest sich manches anders.

Achtung Gemengelage!

Hausbauanbieter sind, was Baubeschreibungen und Bauverträge angeht, ungeheuer kreativ. Sie scheuen nicht davor zurück, Teile der zu erbringenden Bauleistung im Vertragstext zu beschreiben und vertragliche Regelungen in die Baubeschreibung einzuflechten. Das macht das Lesen und Verstehen nochmals schwieriger, denn als Bauherr müssen Sie immer beide Dokumente lesen und das Leistungsbild für sich und für weitere Verhandlungen mit Ihrem Hausbaupartner irgendwie zusammenfrickeln.

Die Seriosität eines Hausanbieters lässt sich anhand der Transparenz der Unterlagen abschätzen. Gute Anbieter trennen konsequent in Vertrag und Baubeschreibung (die ohnehin eigenständiger Teil des Vertrages ist).

Sollten Sie bei der Durchsicht und Prüfung der Unterlagen das Gefühl haben, dass Vertrag und Baubeschreibungsinhalte miteinander vermengt sind, dann sollten Sie eine entsprechende Klarstellung einfordern. Bei Argumentationen wie „Das machen wir immer so!“ oder „Sie sind die Ersten, die das verlangen“ und bei Abwimmelversuchen ist es durchaus legitim, auch laut darüber nachzudenken, ob das der richtige Vertragspartner für Sie ist.

Separate Vertragsbestandteile

Bei Systemhaus- oder Fertighausanbietern kann es vorkommen, dass das Gründungsbauteil, die Bodenplatte oder der Keller durch einen externen Systemanbieter erstellt werden. Nicht selten kommt es dann zu Konstellationen mit separaten Verträgen. Grundsätzlich wäre dagegen ja nichts zu sagen, aber aus diesen separaten Vertragsbestandteilen leiten die Hausbaupartner gesonderte Abnahmetermine und Abnahmeverpflichtungen des Bauherrn ab. Damit einher gehen unterschiedlich beginnende und endende Gewährleistungsfristen. Das verstößt gegen die Grundsätze des Verbraucherbauvertrags, der sich auf die Errichtung eines gesamten Gebäudes bezieht. Dazu gehört auch das Gründungsbauteil.

Wenn Sie die Erstellung des Gründungsbauteils direkt beim vermittelten System­anbieter beauftragen, sind Sie für die Schnittstellenkoordination zuständig (s. dazu Seite 30).

Ein Gründungsbauteil ist kein Gebäude, sondern nur ein Teil davon, somit ist der Vertrag über die Erstellung des Gründungsbauteils im Regelfall ein Bauvertrag und eben kein Verbraucherbauvertrag.

Vom Hochglanzprospekt zum Formular

Die Diskrepanz ist augenfällig: Während die Verkaufsunterlagen noch in hochwertiger Aufmachung dahergekommen sind, ist die Baubeschreibung, die als Vertragsbestandteil dem Verbraucherbauvertrag, manchmal auch Hauskaufvertrag genannt, beigefügt ist, auf Standardpapier gedruckt. Doch sie ist nicht nur optisch abgespeckt, sondern auch rhetorisch. Die Sprache ist deutlich nüchterner und beschränkt sich auf klare Fakten. Wohlklingende Formulierungen von „komfortablem Wohnen“ in „hochwertigem Ambiente“ werden eingedampft auf Aufzählungen und Stückzahlangaben. Nur der erfahrene Betrachter erkennt dann beispielsweise anhand der angegebenen Anzahl der Elektroausstattungsgegenstände, ob es sich hierbei tatsächlich noch um die angepriesene gehobene Ausstattung handelt oder ob der Umfang gerade mal noch den in den Regelwerken definierten Mindeststandard darstellt. Bei genauem Hinsehen kommt es leider gar nicht so selten vor, dass die Verkaufsbaubeschreibung und die zum Vertragsbestandteil werdende Baubeschreibung deutlich voneinander abweichen.

Wenn Sie die Baubeschreibung, die dem Vertragsentwurf beigefügt sein muss (!), in Händen halten, prüfen Sie sie sorgfältig. Machen Sie sich genau bewusst, was schwarz auf weiß dort steht – und auch, was dort nicht steht. Vergleichen Sie das mit den Aus- und Zusagen, die Ihnen gegenüber in der Phase der Vertragsanbahnung gemacht wurden. Denn vorangegangene Aussagen und Versprechungen sind nicht mehr maßgeblich, entscheidend für die Vertragserfüllung sind nur noch die Festlegungen, die in der Baubeschreibung stehen, die Teil des Vertrages wird.

Die Gesamtkosten(lüge)

Ihr Hausbaupartner schuldet Ihnen für die Klärung des Finanzierungsbedarfs eine Gesamtkostenaufstellung, die eigentlich eine reelle Abschätzung aller voraussichtlich anfallenden Kosten beinhalten sollte. Was einem als Bauherrenberater dabei an Zahlenwerken so alles unter die Augen kommt, ist erschreckend. Da werden kostenrelevante Punkte einfach vergessen oder mit Kosten beaufschlagt, die hinten und vorne nicht ausreichen. Haben Sie die Finanzierung auf dieser Grundlage abgeschlossen, müssen Sie den nicht gedeckten Finanzierungsbedarf zu einem späteren Zeitpunkt nachfinanzieren. Gerade wenn der Nachfinanzierungsbedarf erheblich wird, weil zum Beispiel die Außenanlage für das Hanggrundstück zu den angesetzten Kosten unmöglich erstellt werden kann, könnte das zu erheblichen Problemen führen.

Lassen Sie deshalb die Gesamtkostenaufstellung durch einen Bausachkundigen oder Bausachverständigen prüfen, und zwar möglichst, bevor Sie den Bauvertrag und die Finanzierungsverträge unterschreiben.

• Ausführliche Informationen zur Finanzierung finden Sie zusammen mit nützlichen Formularen und Checklisten in der Bauherren-Praxismappe „Finanzierung“ der Stiftung Warentest.

Kostenrisiko Bemusterung

Die Bemusterung ist nach der Vertragsunterzeichnung der nächste große und unter Umständen teure Verkaufsevent, dem sich ein Hauserwerber unterziehen muss. Bei der Bemusterung geht es vordergründig darum, die Ausstattung Ihres Hauses auszuwählen. Doch die Bemusterung bietet dem Hausanbieter eine durchaus willkommene Gelegenheit, durch das „Hübschmachen“ zusätzliche Einnahmen zu generieren.

Viele Hausbauunternehmen koppeln die Bemusterung an einen Zweitagesaufenthalt im unternehmenseigenen Musterhauszentrum. Dabei zeigt man Ihnen natürlich die mit der Standardausstattung eher nüchtern aufgemachten kleinen Bäder. Anschließend führt man Sie in andere, aufwendig dekorierte und großzügige Sanitärräume. Durch die Raumgrößenunterschiede, das Spiel mit Licht und Farbe sowie Hintergrundmusik werden rasch Begehrlichkeiten geweckt. Die angebotenen Sonderausstattungen kosten natürlich mal mehr, mal weniger, aber am Ende dieser zwei Tage könnte ein nicht unerheblicher Zusatzkostenbetrag zum Hauspreis dazugekommen sein.

Hausrecht auf der Baustelle

Wenn Sie auf Ihrem Grundstück ein Gebäude errichten lassen, haben Sie das Hausrecht auf der Baustelle. Wer das Hausrecht hat, hat das Sagen und kann entscheiden, wer wann und mit welcher Funktion auf die Baustelle darf. Einige Hausbauunternehmer versuchen in ihren Vertragsentwürfen, das Hausrecht an sich zu reißen und begründen das mit einem zügigeren Baustellenablauf oder mit Sicherheitsbedenken. Eine derartige Formulierung liest sich dann beispielsweise so: „Der Bauherr bevollmächtigt den Auftragnehmer, während der Bauzeit das Hausrecht auf der Baustelle auszuüben.“ Oder: „Bis zum Zeitpunkt der Hausübergabe wird das Hausrecht von der Firma … ausgeübt, um eine einwandfreie und zügige Erstellung Ihres Hauses zu ermöglichen.“

Auf diese Weise hat Ihr Hausbaupartner die Möglichkeit, Ihre Baustellenbesuche oder die Ihres begleitenden Bausachverständigen zu reglementieren oder gar weitgehend zu unterbinden. Damit werden bestimmte Ziele verfolgt, die vermutlich nicht alle in Ihrem Interesse liegen dürften. Ein Schelm ist, wer Böses dabei denkt …

Wer hat den Schlüssel?

Eine weniger vertragslastige, aber nicht minder wirkungsvolle Variante, den Bauherrn von der Baustelle fernzuhalten, ist es, ihm den Schlüssel zur Baustelle zu verweigern. Sie wollen die Baustelle betreten, wenn die Handwerker nicht da sind? Fehlanzeige, sobald die Fenster und die Haustüren eingebaut sind.

Lassen Sie nicht zu, dass Ihnen das Hausrecht auf Ihrem Grund und Boden entzogen wird! Ein derartiger Passus ist im Verbraucherbauvertrag und auch im Bauvertrag nicht vorgesehen.

Vereinbaren Sie schriftlich, dass Ihnen mindestens ein Schlüssel für den Schließzylinder über die Dauer der Bauzeit zur Verfügung gestellt wird und dass das Hausrecht nicht gegenüber Ihnen oder von Ihnen benannten Personen ausgeübt werden darf, sodass Sie oder die benannten Personen das Gebäude jederzeit betreten dürfen.

Die selbstgestellte Zeitfalle

Gut Ding will Weile haben, dies gilt auch für den Hausbau. Auch wenn Ihnen der Hausbaupartner vorvertraglich eine Bauzeitaussage oder eine Terminzusage schuldet: Schaffen Sie sich selbst eine Zeitreserve! Ihr Hausbaupartner kennt die Regeln des Spiels Hausbau viel besser als Sie und wird voraussichtlich versuchen, seine Bauzeiten zu verlängern, ohne die Vertragsstrafe oder Schadenersatz zahlen zu müssen. Da das Bauvertragsrecht umfassend novelliert wurde, besteht noch erheblicher Interpretationsbedarf seitens der Oberlandesgerichte oder des Bundesgerichtshofs.

Wenn Sie sich aufgrund einer zu früh angesetzten Kündigung der Mietwohnung oder des verfrühten Verkaufs des bisherigen Eigenheims in die Notsituation bringen, ein nicht vollständig fertiges oder mangelbehaftetes Haus beziehen zu müssen, haben Sie vergleichsweise schlechte Karten. Sie müssen dann wiederholte Handwerkerbesuche in Kauf nehmen oder – meist bei Bauträgerverträgen zum Kauf von Wohneigentum – deutlich verfrühte Schlusszahlungen leisten. Die Alternative besteht im provisorischen Wohnen im Wohnwagen, in Ferienwohnungen oder Hotels bei eingelagertem Besitz.

Überschätzen Sie sich nicht!

Wie schon erwähnt, haben das Bauwesen und auch das Bauvertragswesen ihre eigene Sprache. Der Baukundige kennt die meisten baufachlichen Termini; diejenigen, die im Lesen von Vertragstexten Erfahrung haben, lesen viele Passagen mit anderen Augen und aus einem anderen Kontext heraus als die in Vertragsfragen unbedarften Zeitgenossen. Gerade wenn es um den „Papierkram“ und den genauen Wortlaut von Texten geht, ist es daher für auf den genannten Gebieten unerfahrene Bauherren empfehlenswert, sich fachkundigen Rat einzuholen.

Häufig sind es auch die eigenen zeitlichen Möglichkeiten, die viel zu optimistisch eingeschätzt werden. Bauvorhaben, die zum Beispiel als Ausbauhaus (s. Seite 15 f.) mit einem hohen Anteil an Eigenleistungen daherkommen, müssen von Ihnen auch bewältigt werden können. Das Kultivieren der Selbstausbeutung geht eine gewisse Zeit lang gut, aber irgendwann ist das Ende der eigenen Belastbarkeit erreicht und Sie müssen kürzertreten. Vergessen Sie außerdem nicht: Durch Eigenleistungen sparen Sie nur die Arbeitszeitkosten, die Materialkosten bleiben Ihnen.

Schätzen Sie Ihre eigenen Kompetenzen und Möglichkeiten realistisch ein, ziehen Sie eine ausreichende Sicherheitsmarge davon ab und lassen Sie sich Spiel- und Lebensräume offen. Von 100 Prozent auf 120 Prozent aufzustocken, mag für einen kurzen Zeitraum möglich sein, wenn Sie aber schon auf 150 Prozent laufen, geht das nicht mehr.

Eigenleistungen genau definieren

„Die Malerarbeiten und die Bodenbelagsarbeiten können Sie ja leicht selbst machen.“ So oder ähnlich lauten die Ansagen in der Vertragsanbahnung. Im Grunde ist das ja auch richtig – wenn da nicht Leistungen enthalten wären, die man beim Stichwort „Malerarbeiten“ so gar nicht erwarten würde. Solange die Malerarbeiten nur das reine Aufbringen von Farbe, verbunden mit den erforderlichen Abklebearbeiten, umfassen, sollte ihre Durchführung kein Problem darstellen. Wenn dann aber – weil im Leistungsumfang des Gewerkes so festgelegt – die Spachtelung der Deckenfugen der Fertigteildecke oder das Spachteln der Plattenstöße von Gipskarton- oder Gipsfaserplatten dazukommt, stoßen auch ambitionierte „Eigenleistungs-Maler“ an ihre handwerklichen Grenzen. Denn dann kommen Leistungsbestandteile hinzu, die umfassende Fachkenntnis und geübte Feinmotorik fordern.

Erledigen Sie die Fliesenarbeiten in Eigenleistung, sollten Sie sich bewusst machen, dass die Flächenabdichtungen in Bädern und Duschbädern und die Abdichtung der Übergänge vom Boden zu den Wänden ebenso mit dazugehören wie die Erstellung der dauerelastischen Fugen.

Generell gilt: Wenn Sie Eigenleistungen übernehmen, müssen Sie sicher wissen, welchen Leistungsumfang diese Eigenleistungen beinhalten. Vorvertragliche Verhandlungen darüber sind besser zu führen als solche nach Vertragsabschluss. Wenn Sie sich geeinigt haben, dann bestehen Sie darauf, dass die Ergebnisse präzise und eindeutig formuliert werden und in den Vertrag und die Baubeschreibung aufgenommen werden.

Vorsicht beim Ausbauhaus!

Ausbauhäuser sind Verkaufsmodelle, die in erster Linie durch einen (scheinbar) günstigen Einstandspreis locken. Angeboten werden sie sowohl in Massivbauweise als auch in Holzgroßtafelbauweise. Diejenigen Bauherren, die sich das zutrauen und es auch können (sollten), haben so Gelegenheit, mit sehr viel Arbeitseinsatz den Innenausbau einer vom Baupartner erstellten Gebäudehülle selbst zu übernehmen.

Von den Ausbauhausanbietern erhalten Sie im Regelfall als Zusatzleistung die unterschiedlichsten Ergänzungspakete, die allerdings oft eher Probleme schaffen, statt sie zu lösen. Das Spektrum derartiger Ergänzungspakete reicht von vorkonfektionierten Baumaterialpaketen für einzelne Gewerke bis hin zum kompletten Materialpaket für den schlüsselfertigen Ausbau. Die Materiallieferungen erfolgen frei Baustelle, zumeist abgeladen. Damit liegt das Material auf der Baustelle, ist aber noch lange nicht dort, wo es gebraucht wird – im Haus. Der Transport ins Haus ist in der Regel Aufgabe der Bauherren. Das bedeutet: Es sind Tonnen von Material zu bewegen, natürlich mitten unter der Woche und in der regulären Arbeitszeit. So ein Materialdepot im Neubaugebiet könnte zudem die Begehrlichkeiten Dritter wecken. Einfach liegen lassen geht daher nicht. Und dann ist da noch das Wetterrisiko: Nasse Dämmstoffe dämmen nicht, Mörtelmischungen in durchnässten Säcken fangen an, zu reagieren und zu erhärten und werden unbrauchbar.

Dann gibt es noch die Ausbaupakete, scheinbar Komplettleistungen aus Materiallieferung und Montage. Aber Vorsicht, dabei kommt es sehr auf den Beschreibungstext an. Auch hier können die Materialentgegennahme und der Transport ins Haus Aufgaben des Bauherrn sein. Die Koordination der Gewerke untereinander ist ebenfalls Bauherrenangelegenheit. Die irgendwo im Vertrag erwähnte Bauleitung, Ihr angeblich so kompetenter Ansprechpartner, ist – das zeigen Erfahrungen aus der Praxis – nicht selten leider alles andere als kompetent, nicht erreichbar, krank oder erklärt sich für nicht zuständig.

Wenn der Schlüssel zur Bürde wird

Für den Zugang der die Ausbaupakete erbringenden Handwerker zur Baustelle sind Sie als Bauherr ebenfalls zuständig. Bauschlüssel gibt es drei, die mit dem Haustürzylinder geliefert werden. Sie haben dafür zu sorgen, dass die Ausbauhandwerker ins Haus kommen und dass das Haus abends abgeschlossen wird. Einen Terminplan gibt es nur selten und wenn, dann nur der Form halber, denn die terminliche Koordination liegt bei Ihnen. Spontane Anrufe, der Mitarbeiter wäre „in Kürze da“ und „möchte eingelassen werden“, sind keine Ausnahme, sondern die Regel. All die Schließdienste und Koordinationstermine sind extrem zeitaufwendig und fressen den Jahresurlaub auf, den Sie eigentlich für die Ihnen verbleibenden Ausbauarbeiten verwenden wollten. Hinzu kommt, dass Sie ständig hin- und herfahren müssen – je nach Wohn- oder Arbeitsort kommen da schnell mehrere Tausend Kilometer zusammen.

Beauftragen Sie ein Ausbauhaus mit Ausbaupaketen, ist das, auch wenn es sich verlockend anhört, noch ganz weit weg von einem „schlüsselfertigen“ Bau. Wenn Sie die Ausbauleistungen doch vergeben müssen, weil Sie nicht in der Lage sind, diese selbst auszuführen – sei es wegen unvorhergesehener Umstände oder weil Sie die eigene Leistungsfähigkeit überschätzt haben –, wird es in der aktuell angespannten Marktsituation extrem teuer. Und noch etwas sollten Sie unbedingt im Auge behalten, wenn Sie über diese Variante nachdenken: Das ist definitiv kein Verbraucherbauvertrag mehr.

Wenn Sie sich dennoch zum Erwerb eines Ausbauhauses entscheiden, lesen Sie den Vertrag mehrfach gründlich durch, beachten Sie die Bauherrenpflichten und lassen Sie sich nicht vom Verkäufer einlullen.

Koordinierungsaufgaben selbst übernehmen?

Die Punkte, an denen zwei oder mehr Gewerke aufeinandertreffen, nennt man Schnittstellen. An diesen Punkten müssen die Gewerke so miteinander koordiniert werden, dass sie regelgerecht ausgeführt werden, aber ein aus mehreren Einzelelementen bestehendes funktionierendes Ganzes dabei herauskommt. Bei den Leistungen, die im Leistungsumfang enthalten sind, ist diese Schnittstellenkoordination im Normalfall vom Hausbaupartner beziehungsweise vom Bauleiter des Hausbaupartners durchzuführen. Bei Bauleistungen, die Sie selbst ausführen oder durch Dritte ausführen lassen, sind Sie für die Koordination zuständig.

Koordination umfasst auch die Weitergabe von Informationen. Der klassische Fehler diesbezüglich: Mit dem Elektriker wurde die Lage der Steckdosen und Schalter zwar eingehend besprochen und auch vor Ort an den Wänden angezeichnet. Ein Eintrag in die Pläne erfolgte jedoch nicht. Der Innenputz überdeckt die Abdeckungen der Steckdosen und Schalter. Dann folgt der Termin mit dem Heizungsbauer, um die Lage der Heizkörper festzulegen. So kommt es, dass sich häufig mindestens ein Heizkörper vor den Steckdosen befindet. Ähnlich verhält es sich mit der Aufschlagrichtung von Türen: Nicht selten liegt der Lichtschalter am Ende hinter der aufschlagenden Tür und ist nicht mehr zugänglich.

Grundsätzlich ist es eine der Hauptaufgaben des Bauleiters, die Baubeteiligten entsprechend zu informieren. Dazu muss er die Informationen jedoch zunächst einmal selbst bekommen. Achtung, für Eigenleistungen gilt diese Informationspflicht nicht! In diesem Fall sind Sie gegenüber allen Gewerken in der Pflicht. Unterlaufen Ihnen dabei Fehler oder Unterlassungen, die Abänderungen notwendig machen, wird es teuer.

Koordinieren kostet Zeit und – wenn die Koordinationsaufgaben vom Hausbaupartner übernommen werden – auch Geld. Gerade im Preiswertsegment neigen die Anbieter dazu, zahlreiche Koordinierungsaufgaben und -pflichten bei den Bauherren zu lassen. Einerseits reduziert das die Kosten, andererseits werden Sie dadurch in einem hohen Maße zum Mitwirkenden und Mitverantwortlichen für den Bauablauf. Natürlich sind Sie dann auch für eventuelle Verzögerungen verantwortlich, die dadurch entstehen, dass Sie nicht zeitgerecht koordiniert haben beziehungsweise koordinieren konnten.

Ein Bauablauf ist hochkomplex, und auch erfahrene Bauleiter haben alle Hände voll damit zu tun, die Gewerke geordnet und fristgerecht hintereinander zu bringen. Nicht umsonst verbringen Bauleiter viele Stunden am Telefon. Wenn es infolge der Koordinierung durch die Bauleitung zu Verzögerungen kommt, muss Ihr Hausbaupartner alles in seiner Macht Stehende tun, um die Verzögerungen wieder aufzuholen und das Bauvorhaben fristgerecht zum angegebenen Termin oder innerhalb der angegebenen Bauzeit fertigzustellen. Da kommen Koordinierungsfehler der zu Mitwirkenden gemachten Bauherren wie gerufen, um eingetretene oder absehbare Verzögerungen zu rechtfertigen und um den Fertigstellungszeitpunkt nahezu beliebig weit hinausschieben zu können.

Wenn Sie die gesamten Koordinierungen Ihrem Hausbaupartner übertragen, beschränken sich Ihre Mitwirkungspflichten auf die rechtzeitige Durchführung der Bemusterungsaufgaben, das Beauftragen vereinbarter Zusatzleistungen und die fristgerechte Bezahlung der vertraglich vorgesehenen Abschlagszahlungen. Werden Entscheidungen Ihrerseits erforderlich, sind diese Ihnen gegenüber im Vorhinein rechtzeitig anzukündigen.

Je mehr Koordinierungspflichten Sie sich aufs Auge drücken lassen, umso mehr hängen Sie neben Ihrem geschäftlichen oder familiären Tagesgeschäft am Telefon, müssen Informationen einholen und dafür sorgen, dass diese Informationen rechtzeitig zu den richtigen Leuten kommen. Sie müssen, weil sich irgendetwas verschiebt (was der Regelfall ist), immer wieder – oft zigmal – von vorne anfangen und neue Absprachen treffen. Und wehe, Sie vergessen dabei jemanden. Das kostet Sie jede Menge Zeit und Nerven, insbesondere dann, wenn sich der erwählte Hausbaupartner zunehmend weniger als Partner denn als bloßer Hausbauer erweist.

Das Grundstück: Information ist alles

In vielen Baubeschreibungen finden sich dezidiert beschriebene Vorannahmen des Hausbaupartners zur Grundstücksbeschaffenheit. Da wird ein „ebenes Grundstück ohne Bewuchs“ vorausgesetzt, Straßen und Wege im Anfahrtsbereich müssen ausreichend tragfähig sein, es muss genügend Platz für die erforderliche Baustelleneinrichtung vorhanden sein. Die Möglichkeit zum Einsatz eines Turmdrehkrans oder eines Autokrans zur Montage der Fertigteile wird als gegeben vorausgesetzt.

Entsprechende Formulierungen finden sich mal im Vertrag, mal in der Baubeschreibung – deswegen ist es wichtig, immer beides zu lesen! Beispielhaft einige typische Formulierungen, sinngemäß zitiert, die einem beim Lesen so über den Weg laufen:

• „Das Baugrundstück befindet sich auf der Erschließungsseite auf Straßenhöhe.“
• „Das Baugrundstück ist waagerecht.“
• „Das Grundstück ist frei von Gebäude- und Baumbestand.“
• „Das Grundstück ist frei von Altlasten, Kampfmittel eingeschlossen.“
• „Das Baugrundstück liegt in der Erdbebenzone 0/der Windlastzone 1/der Schneelastzone 1/dem Außenlärmpegelbereich II.“
• „Das Grundstück liegt außerhalb von Hochwasser- und Überschwemmungsgebieten/Bergsenkungsgebieten/Wasserschutzzonen.“

Darüber hinaus werden dann noch Angaben zu Annahmen hinsichtlich der zulässigen Bodenpressungen gemacht.

Entspricht Ihr Grundstück in einzelnen oder mehreren Punkten nicht diesem Katalog an Beschaffenheitskriterien, wird es unter Umständen teuer. Denn dann werden Zusatzmaßnahmen erforderlich. Dass Zusatzmaßnahmen Geld kosten, ist unstreitig, es geht also um Mehrkosten, die bezahlt werden müssen – und zwar von Ihnen.

Der Baugrund und das Baugrundgutachten

Der Baugrund wirkt auf verschiedene Weise auf ein Bauwerk ein:

• Der Erddruck versucht, bildlich gesehen, die Außenwände des Kellers nach innen zu schieben. Er ist abhängig von der Einbindetiefe des Bauwerks ins Erdreich; je tiefer, desto höher ist der Erddruck.
• Der Hangdruck, der nur bei einbindender Hanglage auftritt, drückt das Bauwerk bildlich gesehen ins Tal. Je nach baulichen Gegebenheiten müssen Zusatzmaßnahmen getroffen werden, um das in den Hang einbindende Bauwerk vom Hangdruck freizustellen oder so im Baugrund zu verankern, dass der Hangdruck es nicht verschieben kann.
• Der Hangabtrieb ist relevant, wenn Ihr Haus auf einen Hang gebaut wird. Die Schwerkraft bewirkt, dass das Gebäude zusammen mit dem aufgeschütteten Erdkörper, auf dem es errichtet wurde, ins Tal rutscht. Je nach Konstellation sind hier Maßnahmen erforderlich, die sich diesem Abrutschen entgegenstellen, zum Beispiel Stützmauern.
• Wasser im Baugrund wirkt auf die Sohlplatte/Bodenplatte und die erdangeschütteten Wände. Je nach Feuchtigkeitssituation sind umfangreiche Abdichtungsmaßnahmen erforderlich, um sicherzustellen, dass die Nutzbarkeit des Kellers nicht durch Feuchtigkeit beeinträchtigt wird.
• Die Radonaktivität in der Bodenluft kann je nach Konzentration zusätzliche Maßnahmen erforderlich machen, um die Radonbelastung im Haus unter dem im Strahlenschutzgesetz angegebenen Referenzwert zu halten.

Verbindliche Aussagen zu Grundwasserständen, Bodenaufbau, Gründungssituation und Altlasten bekommen Sie nur durch ein Baugrundgutachten, das für Ihr Grundstück erstellt wird. Dieses Baugrundgutachten ist die Grundlage für die Dimensionierung der Gründungsbauteile, sei das nun eine Bodenplatte (bei einem Haus ohne Keller) oder für den Keller.

Im Baugrundgutachten finden Sie Informationen darüber, ob für Ihr Grundstück geogene Belastungen vorliegen. Diese Angabe ist entscheidend für die weitere Verwendung und die Abfuhr des Bodens zu einer geeigneten Deponie. Boden mit der Einstufung Z 0 ist unbelastet und kann ohne Einschränkungen wiederverwendet werden. Als Z 1 eingestufter Boden gilt als „wenig belastet“ und kann für Verfüllmaßnahmen eingesetzt werden. Boden mit der Einstufung Z 2 kann nur noch sehr eingeschränkt und unter technischen Sicherungsmaßnahmen verwendet werden, bei darüber hinausgehenden Belastungen (Z 3 und höher) muss der Boden entsorgt werden - das kann teuer werden.

Aus dem Baugrundgutachten können Sie auch die Wassersituation im Baugrund ablesen und erfahren, wie die Versickerungsfähigkeit beziehungsweise Durchlässigkeit des Baugrunds eingeschätzt wird. Diese Information brauchen Sie, um zu beurteilen, ob Sie es mit lediglich mit Bodenfeuchtigkeit oder mit Wasser im Baugrund zu tun haben. Danach klassifiziert sich die erforderliche Abdichtung: gegen Bodenfeuchtigkeit, gegen aufstauendes Sickerwasser oder gegen drückendes Wasser. Auch dazu, ob der Einbau einer Dränage möglich ist, macht das Baugrundgutachten Angaben.

Wasserbelastung des Kellers

Die Frage der Wasserbelastung aus dem Erdreich auf einem Keller ist von entscheidender Bedeutung. Ein wasserdichter Stahlbetonkeller nach der Richtlinie des deutschen Ausschusses für Stahlbeton oder ein für den Lastfall drückendes Wasser bis 3,00 Meter (nach DIN 18533) abgedichteter Keller kosten erheblich mehr als ein Keller, der lediglich gegen Bodenfeuchtigkeit abzudichten ist. Ein wasserdichter Stahlbetonkeller sollte dabei nach Entwurfgrundsatz 1 – ohne zulässige Trennrisse – konstruiert werden. Es geht dabei um mehrere Tausend Euro an Mehrkosten!

Der Vertrag, sei es der Vertrag über einen separat zu erstellenden Keller (im Regelfall ein Bauvertrag) oder über das Haus mit Keller, sollte die Erfordernisse, die sich aus dem Baugrundgutachten ergeben, bereits berücksichtigen. Dies erfordert eine schriftliche Fixierung im Bauvertrag.

Mithilfe des Baugrundgutachtens können Sie klären, ob die in der Baugenehmigung oder der Abwassersatzung vorgegebene Regenentwässerung –heute zumeist die Versickerung des anfallenden Regenwassers – aufgrund der Wasserdurchlässigkeit des Baugrundes überhaupt möglich ist. Ist dies nicht der Fall, müssen Sie einen Befreiungsantrag stellen oder einen Schluckbrunnen erstellen lassen, der bis in wasserdurchlässige Bodenschichten reicht.

Falls laut Baugrundgutachten eine oder mehrere der folgenden Zusatzmaßnahmen erforderlich sind, sollten Sie Ihr Budget sorgfältig überdenken, denn diese können unter Umständen sehr teuer werden: Bodenaustausch, Tiefergründung, Baugrubenverbau, Pfahlgründung, Hangsicherung, Profilierung des Geländes, offene oder geschlossene Wasserhaltung.

Die Schneelastzone

Zu den Einwirkungen auf das Haus, die berücksichtigt werden müssen, zählt die Schneelast. Schnee – das ist für Kinder und wintersportbegeisterte Erwachsene ein freudiges Ereignis, für Autofahrer und Grundstücksbesitzer jedoch eher ein Ärgernis. Für Gebäude bedeutet Schneefall je nach Höhenlage des Gebäudes ganz erhebliche Zusatzlasten, die von den Stellen, an denen sie wirksam werden (das sind im Regelfall das Dach oder Flachdachbereiche und Balkone), bis in den Baugrund abgetragen werden müssen. Zusätzliche Lasten bedeuten größere Verformungen der Bauteile beziehungsweise die Notwendigkeit, die belasteten und die lastabtragenden Bauteile stärker zu dimensionieren. Holzbalken und Holzstützen werden beispielsweise höher oder breiter und dicker, bei Stahlbetonbauteilen wird das häufig durch eine Mehrmenge an eingebautem Stahl erreicht.

Wenn Ihr Grundstück in den Höhenlagen des Voralpenraums oder der höheren deutschen Mittelgebirge liegt, also in Schneelastzone 2 oder 3, kommen schnell ein paar Tausend Euro für Verstärkungsmaßnahmen zusammen, die Sie in Ihr Budget einkalkulieren müssen. Der Vertragspreis sollte die tatsächlich vorhandene Schneelastzone berücksichtigen und nicht auf einer kostengünstigeren, aber falschen Vorannahme beruhen. Die Berücksichtigung der Schneelastzone ist im Vertrag und in der Baubeschreibung zu vermerken.

Die Windzone

Der Wind wirkt beständig auf Gebäude ein. Je nach Windrichtung ist er als Winddruck oder als abhebende Kraft als Windsog spürbar. Aus den Medien wissen wir, welche verheerenden Auswirkungen starker Wind auf Gebäude haben kann. Bei hohen Windbelastungen werden gerade bei Holzkonstruktionen zusätzliche Aussteifungen erforderlich, die zusätzliche Kosten verursachen.

Auch beim Thema Windbelastung wurden verschiedene Zonen definiert. Sie sollten ermitteln, in welcher Windzone Ihr Baugrundstück liegt. Wenn diese bekannt ist, können die entsprechenden Kosten auch vorvertraglich angegeben werden.

Die Erdbebenzone

Auch wenn das Erdbebenrisiko in Deutschland generell vergleichsweise gering ist, gibt es hier doch verschiedene Erdbebenzonen. Große Teile des Landes liegen in Erdbebenzone 0, einige Bereiche sind jedoch den Zonen 1, 2 oder 3 zugeteilt. Wenn die Lage des Grundstücks bekannt ist, sollte die anzusetzende Erdbebenzone im Vertrag und im Vertragspreis berücksichtigt sein.

Die Klimaregion

Das Gebiet der Bundesrepublik Deutschland ist in 15 Klimaregionen unterteilt. Diese Klimaregionen unterscheiden sich in den Jahresmitteltemperaturen der sogenannten Testreferenzjahre. Die nachfolgende Tabelle benennt die Klimaregionen und die für die jeweilige Heizlastberechnung anzusetzenden Jahreswerte der Außenlufttemperaturen.

Die Klimaregion „4 – Potsdam“ ist die Klimaregion, mit der der öffentlich-rechtliche Wärmeschutznachweis geführt wird. Auf Basis dieses Nachweises werden auch die KfW-Effizienzhäuser konfiguriert.

Wird das Haus in einer anderen Klimaregion als „4 – Potsdam“ gebaut, verändert sich der Jahreswert der Außenlufttemperaturen um bis zu 5,7 Grad Kelvin, was, da es um die Differenz geht, 5,7 Grad Celsius entspricht (Temperaturdifferenzen werden üblicherweise in Kelvin angegeben). Mit sinkenden Jahreswerten steigt der Heizenergie­bedarf eines Hauses. Wenn sich die Heizlast verändert, muss unter Umständen sogar die Auslegung des Wärmeerzeugers nachjustiert werden oder der Wärmeerzeuger ist zu wechseln.

Eine Anpassung an die tatsächliche Klimaregion, in der das Haus errichtet wird, erfolgt üblicherweise nicht. Auch eine Anpassung des Wärmeerzeugers an die tatsächlichen Gegebenheiten wird in vielen Fällen versäumt. Aber die Betriebskosten, also Ihre Energieverbrauchskosten für Beheizung und Warmwasserbereitung, steigen in unerwartete Größenordnungen.

Der Ablauf Ihres Bauvorhabens