Auch nach dem Hausbau müssen noch einige Klippen umschifft werden: Es ist Zeit für die Abnahme. Und hier haben die Baupartner oft unterschiedliche Ansichten davon, ob die Leistung mängelfrei erbracht wurde. Die rechtliche Wirkung der Abnahme ist in jedem Fall gravierend – auch für die Gewährleistung.
Immer wieder für Ärger sorgte in der Vergangenheit das Thema Abnahme, denn der Verbraucher ist hier mit vielen Aspekten einfach überfordert, etwa mit der Feststellung von Mängeln oder den Folgen einer Verweigerung. Im BGB sind hierzu nun einige Dinge präzisiert.
Zunächst ist zu klären, was überhaupt von wem abgenommen wird. Das hängt nämlich vom Vertragsverhältnis ab. Plant und baut der Bauherr das eigene Haus mit einem Architekten, dann ist er direkter Vertragspartner der einzelnen Gewerke. Er muss dann die jeweils definierten Leistungen dieser Firma abnehmen, hat also im Bauvorlauf diverse Endabnahmen – und auch diverse Zwischenfeststellungen – durchzuführen. Dabei unterstützt ihn der Architekt. Baut der Bauherr sein Haus mit einem Bauträger oder übernimmt die Bauleistung der Generalunternehmer oder -übernehmer oder sogar zusätzlich die Planung der Totalunternehmer oder -übernehmer, dann nimmt er nur die Gesamtleistung ab und nicht die einzelnen Gewerke. Zwischenfeststellungen (Seite 72) sind natürlich auch hier sinnvoll, denn nur so kann sichergestellt werden, dass im Bauverlauf auch an solchen Stellen mängelfrei gearbeitet wurde, die später einfach nicht mehr einsichtig sind.
Die Abnahme hat sehr weitreichende rechtliche Folgen. Sie ist eine der wichtigsten Handlungen überhaupt im gesamten Bauverlauf. Die Abnahme erfolgt dabei immer nach Beendigung einer Bauleistung. Hier treten sich der Bauherr und sein Auftragnehmer gegenüber und diskutieren, ob die Bauleistung ordnungs- und vereinbarungsgemäß ausgeführt wurde.
Mit der Abnahme einer Bauleistung bestätigt der Bauherr dies dann ganz formell. Und zu diesem Zeitpunkt ändern sich wesentliche Aspekte im Rechtsverhältnis zwischen dem Bauherrn und seinem Auftragnehmer: Mit ihr findet der sogenannte Gefahrenübergang statt. Fortan haftet der Bauherr selbst für Schäden auf der Baustelle. Wenn nun beispielsweise von Randalierern ein Fenster eingeworfen wird, muss der Bauherr selbst den Schaden begleichen. Zuvor war das die Aufgabe der Baufirma.
Außerdem geht die Beweislast auf den Bauherrn über. Bevor eine Abnahme stattgefunden hat, muss die Baufirma beweisen, dass ordnungsgemäß und mängelfrei gearbeitet wurde. Nach der Abnahme ist der Bauherr beweispflichtig, dass Mängel aufgrund der Bauleistung neu aufgetreten sind.
Eine der wichtigsten Folgen betrifft die Gewährleistung für die Bauleistung: Mit dem Abnahmezeitpunkt beginnt die Verjährung des Gewährleistungsanspruchs (Seite 94) des Bauherrn auf die Bauleistung.
Und nicht zu vergessen: Nach der Abnahme und den vielleicht noch erbrachten Nachbesserungen darf die Baufirma ihre Schlussrechnung ausstellen und der Bauherr muss diese – gegebenenfalls gekürzt um eine Gewährleistungssicherheit und finanzielle Einbehalte, sofern vereinbart (Seite 81) – bezahlen.
Wichtig zu wissen ist, dass es verschiedene Formen der Abnahme gibt. Alleine die Tatsache, dass nicht eindeutig geregelt ist, welche Form der Abnahme bei Bauverträgen mit Verbrauchern angewandt werden soll, macht das Thema für den Bauherrn gefährlich.
Die stillschweigende/konkludente Abnahme ist sicherlich für den Bauherrn die ärgerlichste und unbedingt zu vermeiden. Durch sein Verhalten macht der Bauherr dabei deutlich, dass er mit der Bauleistung zufrieden ist. Das kann zum Beispiel dann der Fall sein, wenn er die Schlussrechnung anstandslos bezahlt. Gefährlich kann es auch sein, wenn er sich unbedarft äußert – Beispiel: Er reißt das Fenster auf und ruft den Bauarbeitern „Es ist alles perfekt und wunderbar“ entgegen. Gleichfalls kann das anstandslose Nutzen der Bausache ein solches Verhalten darstellen, sofern es freiwillig erfolgt. Beispiel: Der Bauherr zieht in das Haus ohne Vorbehalte ein. Hierunter fallen aber nicht die Fälle, in denen der Bauherr zwangsweise einzieht, etwa weil er seine bisherige Wohnung räumen musste.
Es kann vorkommen, dass Ihnen nichts anderes übrigbleibt, als in ein Haus einzuziehen, das noch nicht vollständig fertiggestellt und förmlich abgenommen wurde – etwa, weil sich der Bau verzögert hat und Sie Ihren Mietvertrag bereits gekündigt haben. Lassen Sie sich aber auf keinen Fall unter Druck setzen, den noch unvollendeten Bau buchstäblich zwischen Tür und Angel abzunehmen! Sollten Sie vor der Endabnahme einziehen wollen oder müssen, erklären Sie schriftlich, dass Sie dies vorbehaltlich der hoffentlich im Bauvertrag vereinbarten förmlichen Abnahme der Bauleistungen tun, um zu vermeiden, dass Ihr Einzug als konkludente Abnahme verstanden wird. Und im Zweifel gilt wie immer: Kontaktieren Sie besser vorher einen Anwalt oder fragen Sie Ihren Baubegleiter!
Das Risiko der fiktiven Abnahme ist zum Glück durch die neue Gesetzgebung minimiert worden. Eine Bauleistung ist fiktiv abgenommen, wenn die Baufirma die Abnahme unter Setzung einer angemessenen Frist verlangt und der Bauherr darauf nicht reagiert. Denn: Der Bauherr ist grundsätzlich zur Abnahme einer Bauleistung verpflichtet. Verweigern kann er diese nur unter Nennung mindestens eines Mangels (§ 640 Abs. 2 BGB). Im selben Paragrafen ist geregelt, dass bei Verbrauchern die Baufirma in Textform – also beispielsweise per Mail, Fax oder Brief – zur Abnahme auffordern muss und auch über die Folgen einer „nicht erklärten oder ohne Angaben von Mängeln verweigerten Abnahme“ aufklären muss.
Damit ist der Verbraucher recht gut geschützt, denn zumindest wird er nicht aus reiner Unwissenheit – die manche Baufirma in der Vergangenheit gerne ausgenutzt hat – in die Bedrängnis einer fiktiven Abnahme geraten.
Die für den Bauherrn sinnvollste Form der Abnahme ist die förmliche Abnahme inklusive Abnahmeprotokoll. Diese Form sollte bereits im Bauvertrag vereinbart sein. Hier hat der Bauherr die größtmögliche Sicherheit, dass er ganz bewusst die erbrachte Leistung – zusammen mit seinem Architekten oder Baubegleiter – kontrollieren kann. In einem Protokoll werden dabei eventuelle Mängel und Restarbeiten vermerkt. Die Rechte bezüglich dieser monierten Bauzustände müssen Sie sich vorbehalten. Das förmliche Abnahmeprotokoll ist dafür wichtig.
Nimmt der Bauherr nämlich die Bauleistung vorbehaltlos ab, obwohl ihm der Mangel bekannt ist, wird es schwieriger. Formal ist es so, dass die Baufirma nun nicht mehr zuständig wäre. Der Bauherr hat dann aber immer noch einen Schadensersatzanspruch. Viele Unternehmer bessern dann trotzdem lieber nach, weil das für sie billiger ist. Außerdem: In einem Prozess müsste der Unternehmer beweisen, dass dem Bauherrn der Mangel bekannt war, was in der Praxis schwierig sein dürfte.
Die Baufirma hat einen Anspruch auf die Abnahme ihrer Bauleistung. Das heißt aber nicht, dass der Bauherr allem zustimmen muss: Liegen noch wesentliche Mängel vor, kann der Bauherr die Abnahme vollständig verweigern.
Was nun genau ein wesentlicher Mangel ist, darüber kann man wiederum trefflich streiten. Das ist im Zweifelsfall ein Thema, welches die Gerichte beschäftigt. Kriterien, die hierbei eine Rolle spielen, sind zum Beispiel ein hoher Umfang der Mängelbeseitigung und die hohen Kosten, die daraus entstehen würden, oder auch eine inakzeptable Auswirkung des Mangels auf die Gesamtfunktionalität der Bauleistung oder das inakzeptable Maß der möglicherweise auch nur optischen Beeinträchtigung der Gesamtwerkleistung durch den Mangel.
Das Abnahmeprotokoll ist neben dem eigentlichen Bauvertrag das zweitwichtigste Dokument des gesamten Bauvorhabens. Hier wird festgehalten, ob die Leistungen innerhalb des vereinbarten Zeitrahmens und ohne Mängel erbracht wurden. Hier begegnen sich Baupartner und Bauherr ein letztes Mal auf Augenhöhe – nach der Abnahme ist der Bauherr in der Beweislast.
Bei der Vor-Ort-Begehung werden alle Funktionen, aber auch die Qualität der Ausführung überprüft. Beispielsweise wird geprüft, ob die Fenster und die Wasserhähne auch wirklich funktionieren, ob der Anstrich fehlerfrei ausgeführt wurde et cetera. Im Abnahmeprotokoll wird dann, genau aufgegliedert nach Raum, Gewerk, begutachteter Leistung, vermerkt, ob die Leistung beanstandungsfrei erscheint oder ob Mängel festgestellt wurden.
Es ist wichtig, dass der Bauherr direkten Einfluss auf die Protokollierung hat. Entweder führt er das Protokoll selbst. Oder er achtet penibel darauf, dass alles von seiner Seite Erwähnte enthalten ist, bevor er es unterzeichnet. Anderenfalls bleibt nur noch die Möglichkeit, zwei Protokolle zu führen.
Der Bauherr sollte bei der Abnahme immer einen vertrauenswürdigen Profi – also seinen Baubegleiter oder Architekten – an der Seite haben, um fachlich sicher Mängel beurteilen zu können. Werden tatsächlich Mängel entdeckt, müssen entsprechende Vorbehalte im Protokoll formuliert und die Beseitigung eingefordert werden. Auch wenn Uneinigkeit darüber besteht, ob überhaupt ein Mangel vorhanden ist, wird das vermerkt. Sollen später Vertragsstrafen oder Schadensersatz geltend gemacht werden, müssen diese im Protokoll ebenfalls ausdrücklich vorbehalten werden.
Es ist zu empfehlen, das Protokoll am besten nicht direkt vor Ort zu unterschreiben, sondern zunächst eine Abschrift einzufordern, welche in Ruhe geprüft und eventuell ergänzt werden kann, insbesondere dann, wenn auch starke Uneinigkeit über den Umgang mit einem Mangel besteht.
Am Ende muss dann irgendwann unterschrieben und somit die Abnahme, falls erforderlich inklusive der Vorbehalte und der Mängelliste, erteilt werden. Dies ist ein rechtlicher Akt, den der Bauherr auch selbst durchführen sollte.
Die Mängel wiederum müssen eindeutig im Protokoll benannt werden. Auch sollte nach Möglichkeit im Protokoll die Stellungnahme der Baufirma notiert werden, wie dieser Mangel von deren Seite beurteilt wird. Sprich: Akzeptiert diese den Mangel und erklärt sich bereit, ihn zu beheben? Die Rechtsposition des Bauherrn ist an dieser Stelle noch recht stark, denn die Beweislast, dass kein Mangel vorliegt, liegt bei der Baufirma – und diese muss sich dazu dann auch äußern.
Weist die Bauleistung nur unwesentliche Mängel auf, ist der Bauherr trotzdem zur Abnahme verpflichtet. Das heißt aber nicht, dass er die vorhandenen Mängel einfach akzeptieren muss, sondern er erklärt – möglichst mit einem förmlichen Abnahmeprotokoll –, dass er sich seine Rechte bezüglich der noch offenen Mängel und Restarbeiten vorbehält und im Übrigen die Leistung abnimmt. Liegen noch wesentliche Mängel vor, kann der Bauherr aber auch die Abnahme komplett verweigern. Dabei muss er mindestens einen Mangel benennen.
Laut § 650 g BGB muss der Bauherr aber, sofern er die Abnahme der Leistung verweigert, auf Verlangen der Baufirma an einer Zustandsfeststellung des Werks mitwirken. Zu dem Zustandsfeststellungstermin muss geladen werden, was häufig mit der Abnahmeaufforderung geschieht. Bleibt der Bauherr einem Abnahmetermin unentschuldigt fern, kann die Baufirma den Zustand alleine feststellen – die Baufirma wird dem Bauherrn die Zustandsfeststellung dann nur noch als Ausfertigung zusenden. Im Regelfall haben ja beide Seiten ein starkes Interesse an der Abnahme eines mängelfreien Werks. Über das hoffentlich geführte Abnahmeprotokoll wurden die noch festgestellten Mängel dokumentiert und mit der Baufirma wird nun vereinbart, bis wann diese behoben werden müssen. De jure ist der Bauherr hier in einer starken Verhandlungsposition.
Im BGB ist im Zusammenhang mit den Abnahmen übrigens immer wieder von „angemessenen Fristen“ die Rede. Diese sind jedoch nicht näher definiert. Würde man die Vergabe- und Vertragsordnung von Bauleistungen (VOB), die keinen gesetzlichen Charakter hat und auch nicht für Verbraucher vereinbart werden soll, zugrunde legen, dann würde eine angemessene Frist für die Abnahme zwölf Werktage betragen.
Nach dem Abnahmetermin vor Ort mit gemeinsamer Begehung können somit verschiedene Situationen eintreten:
Die letzten beiden Fälle könnten ziemlich kompliziert werden, weil – wenn alles schief geht – darüber ein Rechtsstreit entsteht und Gerichte mithilfe von Sachverständigen beurteilen müssen, ob ein Mangel vorliegt oder nicht. Dann sollte sich der Bauherr umgehend an einen Rechtsanwalt wenden, um mit ihm das weitere Vorgehen zu besprechen (Seite 95 ff.).
Das ist aber nicht der Regelfall: Wegen kleinerer Mängel wird kein Bauherr die Abnahme verweigern. Bauherren sollten sich aber von der Baufirma schriftlich bestätigen lassen, dass diese Mängel noch ausgebessert werden. Das ist dann eine Abnahme unter Vorbehalt. Ist der Mangel unstrittig oder festgestellt, dann muss die Baufirma diesen beseitigen. Wenn beide Vertragspartner ein Protokoll führen, gibt es vielleicht die Möglichkeit, die Mängel und die Auffassungen dazu in einem gemeinsamen Protokoll zusammenzutragen und darüber einen Kompromiss zu finden.
Sind Mängel vorhanden und ist die Beseitigung vereinbart, wird oftmals noch ein zweiter Termin vereinbart, auf dem dann förmlich protokolliert wird, dass die Mängel beseitigt wurden.
Übrigens: Auch eine fällig gewordene Vertragsstrafe muss bei einer Abnahme vorbehalten werden, sonst kann man sie anschließend nicht mehr geltend machen. In der Regel werden auch pauschal alle weiteren etwaigen Schadensersatzansprüche vorbehalten.
Während die Bauabnahme der Leistungen eines Baupartners eine privatrechtliche Angelegenheit ist, beruht die behördliche Abnahme auf dem Verwaltungsrecht. Zuständig hierfür sind die Bauaufsichtsbehörden: Es wird hier festgestellt, dass das Haus entsprechend der Baugenehmigung erbaut wurde. Dafür wird beim privaten Einfamilienhaus in der Regel kein Beamter vor Ort das Bauwerk begutachten, sondern es wird davon ausgegangen, dass der zuständige Architekt eine ordnungsgemäße Errichtung erreicht hat. Zusätzlich gibt es von der Behörde anerkannte Prüfer, die als Sachverständige zum Beispiel den Brandschutz und die Statik bestätigen. Prinzipiell kann es natürlich dennoch zu stichprobenartigen Abnahmen vor Ort kommen, insbesondere nach der Aufstellung des Schnurgerüsts, nach der Rohbauerstellung oder zur Schlussabnahme.
In der Regel werden der Architekt oder der Bauträger die notwendigen Unterlagen bei der Behörde einreichen. Dazu gehören zum Beispiel:
Der Bauherr selbst muss sich um die behördlichen Abnahmen in der Regel nicht kümmern, sondern das übernehmen der Architekt oder die Baufirma für ihn. Prinzipiell kann die Behörde eine Abnahme auch verweigern. Das wird sie tun, wenn schwerwiegende Mängel dazu führen, dass der für das Gebäude vorgesehene Verwendungszweck nicht möglich ist. In der Bauabnahme überprüft die Baubehörde, ob auch alle Vorschriften und Auflagen eingehalten wurden.
Kommt es zu einer behördlichen Abnahme, dann bestätigen das amtliche Prüfprotokoll und eine behördliche Bescheinigung – der sogenannte Schlussabnahmeschein –, dass das Gebäude wie vorgesehen genutzt werden darf.
Es gibt zwei Fälle, die nach der Abnahme zum Thema Mängel eintreten können: Die Mängel sind unstrittig und die Baufirma hat damit anerkannt, dass sie für die Beseitigung zuständig ist. Oder: Die Mängel sind strittig. Dann kann womöglich nur ein Gutachten und im Extremfall ein Prozess klären, ob der Zustand des Werks mängelfrei ist oder nicht.
Ohne Druck keine Handlung: Wenn das Verhältnis zur Baufirma ohnehin schon angespannt ist, wird die Mängelbeseitigung vielleicht auf sich warten lassen. Der Bauherr hat aber mehrere Möglichkeiten, Druck aufzubauen. Beim Verbraucherbauvertrag und beim Bauträgervertrag gibt es einen Anspruch auf eine Vertragserfüllungssicherheit in Höhe von 5 Prozent. Hinzu kommt noch, dass beim Verbraucherbauvertrag die letzte Rate mindestens 10 Prozent und beim Bauträgervertrag mindestens 3,5 Prozent betragen muss. Sie sichert nach herrschender Meinung die sogenannten Protokollmängel ab, also Mängel, die bei der Abnahme gerügt werden. Diese Vertragserfüllungssicherheit kann später – sofern das vertraglich vereinbart wurde – in eine Gewährleistungssicherheit übergehen, allerdings sollte das in keinem Fall akzeptiert werden, wenn schon Protokollmängel vorliegen. Bei den Sicherheiten und der Schlussrate gilt: Sie darf nur in der Höhe einbehalten werden, die notwendig ist – sprich in Höhe der Mängelbeseitigungskosten plus Druckzuschlag. Bei ganz marginalen Beanstandungen darf der Bauherr also nicht einfach die komplette Sicherheit zurückbehalten.
Was ein größerer Mangel ist, ist wiederum umstritten. Im Zweifelsfall sollte das nicht der Bauherr selbst, sondern der von ihm beauftragte Architekt oder Baubegleiter beurteilen. Nicht selten kommt es nämlich vor, dass etwas, was den Bauherrn sehr stört – etwa eine Schwelle im Parkettboden – sich noch im Rahmen der technischen Toleranzen befindet und gar keinen Mangel darstellt. Ein größerer Mangel ist somit einer, dessen Behebung einen gewissen Aufwand und auch gewisse Kosten verursachen würde. In § 641 BGB ist geregelt, dass der Bauherr dann das Doppelte der für die Mängelbeseitigung erforderlichen Summe zurückbehalten darf. Sprich: Wenn Material- und Arbeitskosten bei anderen Baufirmen entstehen, kann der Bauherr das Doppelte der dafür kalkulierten Kosten einbehalten. Damit über die Höhe nicht allzu viele Streitigkeiten entstehen, sollten Sie sich von anderen Baufirmen in einem solchen Fall entsprechende Angebote einholen.
Schwerwiegendere Maßnahmen sind die Selbstvornahme und die Schadensersatzandrohung: Mit Fristsetzung sollte der Bauherr die Mängelbeseitigung schriftlich einfordern und in diesem Zusammenhang die Selbstvornahme – also die Beseitigung im Auftrag des Bauherrn, aber auf Kosten des Mängelverursachers – und gegebenenfalls Schadensersatzforderungen androhen und einfordern.
Was eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung ist, lässt sich nicht pauschal beantworten, das hängt von Anzahl und Umfang der bemängelten Leistungen ab. Vor der Beseitigung des Mangels durch Dritte sollte der Mangel auf jeden Fall gut dokumentiert werden, um ihn später beweisen zu können.
Besteht die Baufirma auf der Auszahlung der kompletten Summe oder darauf, dass keine Mängel vorhanden sind, geht es vermutlich nur noch mit dem Anwalt und dann vor Gerichten oder Schlichtungsstellen weiter. Auch sehr häufig – häufiger als man denken mag – reagiert die Baufirma gar nicht auf die schriftliche Ermahnung zur Mängelbeseitigung. Der Bauherr kann nach Fristablauf in Selbstvornahme die Mängel beseitigen lassen und sie mit seinen hoffentlich vorhandenen Einbehalten gegenrechnen oder – im schlechteren Fall – darüber hinaus gehende Rechnungsbeträge bei der Baufirma einfordern. Kann der Bauherr vorerst mit dem Mangel leben und möchte ihn erst später beseitigen, dann kann er alternativ nach einer Mängelrüge und dem Ablauf der angemessenen Nachbesserungsfrist den erforderlichen Betrag beim Unternehmer einklagen, muss also nicht in Vorleistung treten.
Wichtig ist bei Mängeln, die nach der Abnahme auftreten, dass die beauftragte Firma einmal die Gelegenheit zur Mängelbeseitigung erhält (mittels einer Mängelanzeige mit Fristsetzung). Nach Ablauf der angemessenen Beseitigungsfrist verliert der Unternehmer sein zweites „Andienungsrecht“. Sie müssen dann nicht weiter anmahnen, sondern können theoretisch zur Tat schreiten. Allerdings: Dokumentieren Sie den Mangel äußerst gründlich, denn sonst kann er später vor Gericht nicht mehr nachgewiesen werden. Machen Sie also eigene Fotos. Und gerade bei teureren Leistungen ist es sogar sinnvoll, einen zugelassenen und vereidigten Sachverständigen mit einem Privatgutachten zu betrauen. In jedem Fall gilt: Sie sollten hier auf keinen Fall etwas überstürzen, sondern zuvor mit Ihrem Anwalt klären, wie Sie vorgehen sollten.
Beachten Sie aber: Das Gesagte gilt nur für Mängel, die nach der Abnahme auftreten. Sollten Sie bereits im Verlauf der Bauausführung, also vor der Abnahme, Leistungen zu monieren haben, empfiehlt es sich, einen Rechtsanwalt hinzuzuziehen.
Mit der Abnahme geht die Beweislast für Mängel auf den Bauherrn über. Und mit der Abnahme beginnen auch die Gewährleistungsfristen oder etwaige Garantieleistungen. Dazu gibt es im Bürgerlichen Gesetzbuch eindeutige Regelungen.
Mit der Gewährleistung verpflichtet sich der Unternehmer dazu, nach der Abnahme auftretende Mängel der Bauleistung zu beheben. Das wäre zum Beispiel dann der Fall, wenn es durch das Dach schon nach wenigen Monaten hineinregnet. Diese Mängelbeseitigung kann die Baufirma nicht einfach vertraglich ausschließen, denn die Gewährleistung ist etwas anderes als eine Garantie.
Für Garantien gibt es keine gesetzliche Verpflichtung. Der Unterschied zur Gewährleistung ist, dass die Garantie freiwillig – in der Regel von Herstellern und Verkäufern – eingeräumt wird und die Geräte (etwa der technischen Ausstattung) auch dann ersetzt werden, wenn nicht ein Herstellungsfehler für den Schaden ursächlich ist. Die Garantie geht also immer deutlich weiter als die Gewährleistung. Hersteller geben sie auf freiwilliger Basis ab, zum Beispiel eine Qualitätsgarantie über einen 30 Jahre wartungsfreien Heizkörper. Der Verbraucher sollte entsprechende Bescheinigungen, aber auch Werbung mit solchen Garantieversprechen gut aufbewahren.
Eine Garantie und eine Gewährleistung sind nur solange wertvoll, wie das entsprechende Unternehmen auch in der Lage ist, sie zu erfüllen. Auch deshalb ist es sinnvoll, für die Gewährleistung schon im Bauvertrag eine Gewährleistungssicherheit zu vereinbaren. Idealerweise geht die fünfprozentige Vertragserfüllungssicherheit, die den Verbrauchern nun laut Gesetz zusteht, von der allerersten Abschlagsrate nahtlos in die Gewährleistungssicherheit über. Die Baufirma kann diese auch durch eine Bank- oder Kreditversichererbürgschaft ersetzen; dabei muss allerdings die Dauer geklärt werden. Der Bauherr wird sie direkt oder indirekt auch mitbezahlen. Nach Ablauf der Gewährleistungsfrist muss diese Sicherheit dann an die Baufirma ausgezahlt oder die Bürgschaft gelöscht werden.
Genau geregelt ist in § 634 a BGB, wann der Gewährleistungsanspruch des Bauherrn verjährt (= Verjährungsfrist der Mängelansprüche): Die Frist beginnt mit der Abnahme der Bauleistung. Wurde mit der Abnahme vereinbart, dass vorbehaltene Mängel noch beseitigt werden, dann beginnt die Gewährleistung für die Nachbesserungsarbeiten nach der Abnahme der Mängelbeseitigung. Nicht nur der Anspruch auf Mängelbeseitigung ist von der Verjährung betroffen, sondern auch der Ersatz der erforderlichen Aufwendungen für eine eigenständige beziehungsweise durch eine andere Baufirma vorgenommene Mängelbeseitigung (sogenannte Ersatzvornahme) sowie die Forderung nach Schadensersatz.
Nach fünf Jahren verjähren diese Ansprüche des Bauherrn bei „einem Bauwerk und einem Werk, dessen Erfolg in der Erbringung von Planungs- und Überwachungsleistungen hierfür besteht“. Das ist zum Beispiel bei allen klassischen Baumaßnahmen der Fall.
Rechtzeitig vor Ablauf der jeweiligen Verjährungsfristen ist es sinnvoll, dass Sie die Mängelfreiheit der Bauleistungen noch einmal kontrollieren lassen. Beauftragen Sie damit einen Experten. Sollten Mängel auftreten, fordern Sie die Behebung bei der Baufirma ein. Sollte sich die Firma weigern, können Sie auf die einbehaltene Gewährleistungssicherheit zurückgreifen, sofern Sie diese tatsächlich vereinbart haben.
Der Klügere gibt nach? Das fällt schwer, wenn es ums eigene Traumhaus geht. Es muss aber nicht immer gleich der Gerichtsprozess sein, um strittige Fragen zu klären – dem Bauherrn stehen eine ganze Reihe an Möglichkeiten offen, eine Klärung bei einem Streit herbeizuführen.
Im Idealfall reden die Baupartner auf der Baustelle miteinander, achten sich gegenseitig, begegnen sich also auf Augenhöhe. Wenn das so ist, können viele Kleinigkeiten auch recht unkonventionell geregelt werden. Aber sobald es um gravierendere Dinge geht – wie etwa einen Zeitverzug oder erhebliche Mängel im Bauverlauf oder auch Uneinigkeit über die Leistungen während der Abnahme – ist es besser, einen formalen Weg einzuschlagen. Und dazu können Bauherren gut ein mehrstufiges Eskalationsprozedere anwenden.
Im ersten Schritt genügt die Absendung einer Mail oder eines Faxes. Bauherren können darin zum Beispiel die Mängelbeseitigung im Bauverlauf verlangen. Natürlich sollte die Baufirma in diesem Schreiben dazu aufgefordert werden, eine Eingangsbestätigung zu senden.
Schon deutlich formeller wird es, wenn der Bauherr einen Brief versendet, etwa wenn die Baufirma auf die Mail oder das Fax nicht reagiert hat. Sollte das Risiko bestehen, dass die Baufirma den Brief nicht entgegennimmt, hilft das einfache Einwurfeinschreiben, solange ein Dritter bezeugen kann, was Inhalt dieses Schreibens war. Am besten sollte der Brief aber per Einschreiben mit Rückschein zugestellt werden, denn dann erhält man die Eingangsbestätigung gleich per Post zugesendet.
Sollte es sich aber um gravierendere Streitigkeiten handeln oder der Ton zwischen den Baupartnern zunehmend unsachlich werden, dann kann es nicht schaden, wenn ein Anwalt den Brief verfasst und versendet.
Immer wieder machen Verbraucher den Fehler, dass sie erst dann zum Anwalt gehen, wenn der Streit schon massiv ist und der Prozess droht. Das ist deshalb schlecht, weil Sie damit womöglich schon Fristen oder Schritte verpasst haben, die Ihre Position gestärkt hätten. Oder auch einfach, weil Sie die rechtliche Situation falsch einschätzen – und womöglich gar nicht so sehr im Recht sind, wie Sie denken. „Zum Anwalt gehen“ bedeutet eben nicht, dass sofort ein Prozess angestrengt wird. Im Gegenteil: Sie können bei Fragen ein einfaches Beratungsgespräch vereinbaren, um sich über Ihre eigenen Rechte und auch eine gute Vorgehensweise im Klaren zu werden. Davon müssen Sie Ihrem Baupartner gar nichts erzählen, dann vergiftet das auch nicht das Klima!
Verschiedene Szenarien sind denkbar, in denen der Bauherr gegenüber der Baufirma Forderungen erhebt. Ist die Baufirma nicht rechtzeitig mit der vereinbarten Leistung fertig, dann kann sie in Verzug gesetzt werden. Sprich: Dann kann der Bauherr sie auffordern, innerhalb einer angemessenen Frist die Arbeiten zu erledigen.
Wenn Mängel auftreten und diese bei der Abnahme benannt wurden, kann der Bauherr zu deren Beseitigung auffordern. Dabei spielt es keine Rolle, ob diese nun strittig oder unstrittig sind. Im Prinzip ist dieses Schreiben eine erste Eskalationsstufe. Denn: Kommt die Baufirma der Aufforderung zur Mängelbeseitigung innerhalb der gesetzten Frist nicht nach, kann der Bauherr die Mängel durch ein anderes Unternehmen auf Kosten der Baufirma beseitigen lassen. Es ist in diesem Fall sehr wichtig, dass der Mangel gut und zweifelsfrei dokumentiert ist – seine Beweisbarkeit wird also abgewartet. Damit der Bauherr auf Kosten der Baufirma den Mangel beseitigen kann, muss er – sofern es bereits vor der Abnahme auftretende Mängel sind – ernsthaft weitere Leistungen abgelehnt haben. Ob bei Mängeln vor oder nach der Abnahme, in beiden Fällen kann er einen Kostenvorschuss für die zu beseitigenden Mängel fordern. Eines ist bei diesem Vorgehen klar: Es wird Stress geben und möglicherweise wird man sich vor Gericht wiedersehen.
Ist dem Bauherrn ein Schaden entstanden – etwa, weil er die Mängelbeseitigung selbst veranlassen musste oder weil durch den Zeitverzug zusätzliche Kosten entstanden sind, dann kann er auch Schadensersatz geltend machen. Gleiches gilt für die Vertragsstrafe: Im Idealfall hat der Bauherr im Bauvertrag für den Fall eines Zeitverzugs eine Vertragsstrafe vereinbart, die er nun einfordern kann.
Ob sich die Baufirma davon unter Druck setzen lässt, hängt davon ab, ob sie die Forderungen für berechtigt hält. Es ist in vielen Fällen zum Beispiel nicht sofort eindeutig nachweisbar, welches Gewerk ursächlich für einen Mangel verantwortlich ist und ob der Zeitverzug durch das Bauunternehmen zu verantworten ist oder nicht doch von einem vorangegangenen Gewerk oder sogar dem Bauherrn selbst verursacht wurde.