Wer in eine Mietwohnung ziehen will, muss natürlich einen entsprechenden Vertrag unterschreiben. Mietervereine bieten auf ihren Internetseiten in der Regel mieterfreundliche Formulare zum Herunterladen an. Allerdings sitzen Vermieter in vielen Regionen in Deutschland am längeren Hebel. Denn wenn Wohnraum knapp ist, müssen sie sich nicht auf mieterfreundliche Klauseln einlassen, sondern setzen eher durch, was ihnen wichtig ist.
Trotzdem sollten Sie nicht alles akzeptieren. Lesen Sie Ihren Mietvertrag in Ruhe durch und überlegen Sie sich, ob Sie unterschreiben wollen, was da steht. Dabei müssen Sie unterscheiden zwischen Regeln, die nicht wirksam sind, und denen, die zwar vom Gesetz abweichen, die aber zulässig sind. Stehen in Ihrem Vertrag Klauseln, die nicht wirksam sind, müssen Sie sich darum keinen Kopf machen: Sie können einfach unterschreiben, und falls es zum Rechtsstreit kommt, haben Sie das Gesetz auf Ihrer Seite. Das ist bei den wirksamen Regeln nicht so.
Im Grunde würde es ausreichen, wenn dort stünde, wer der Vermieter ist, wer der Mieter, um welche Mietsache es geht und wie hoch die Miete dafür ist. Allerdings ist das Leben selten so einfach. Darum stehen in einem Mietvertrag üblicherweise noch andere Dinge. Erlaubt und sinnvoll sind beispielsweise Regelungen zu diesen Themen:
Im Mietvertrag kann aber noch deutlich mehr geregelt werden – siehe Seite 9. Beispielsweise die Frage nach baulichen Veränderungen, Untervermietung, Kaution und Ähnlichem. Auf Seite 135 finden Sie eine Checkliste, um Ihren Mietvertrag schnell zu prüfen.
Kreuzen Sie an, welche Informationen Sie im Mietvertrag finden. Fehlt etwas? Fragen Sie nach! Sind viele Klauseln enthalten, die nicht im Mietvertrag stehen sollten, überlegen Sie sich, juristischen Rat einzuholen.
Es gibt viele Dinge, die nicht in einem Mietvertrag stehen dürfen – und doch ist die Liste der verbotenen Klauseln vermutlich unendlich lang. Grundsätzlich lässt sich sagen, dass sich generelle Verbote selten durchsetzen lassen: Tierhaltung zu verbieten ist Quatsch – ein Goldfisch zum Beispiel macht keinen Lärm. Ähnlich ist es mit Musikinstrumenten: Eine Blockflöte ist keine Posaune. Ein häufiges Streitthema sind außerdem Regelungen zu Schönheitsreparaturen. Lesen Sie dazu mehr auf Seite 59.
Ein beliebter Streitpunkt ist die Größe der Wohnfläche. Sie ist wichtig für die Höhe der Miete und eventuell auch der Nebenkosten, falls diese nach Quadratmetern umgelegt werden. Bei der Wohnfläche geht es nicht um die Gesamtquadratmeterzahl der Wohnung, sondern tatsächlich nur um die Fläche, die Sie auch im wahrsten Sinne des Wortes bewohnen. Nicht zur Wohnfläche gehören dementsprechend:
Die Berechnung richtet sich aktuell im Allgemeinen nach der Wohnflächenverordnung (Woflv), die Sie im Internet (www.gesetze-im-internet.de/woflv) nachlesen können. Demnach gilt, dass die Quadratmeterzahl bis zu einer Raumhöhe von mindestens zwei Metern voll angerechnet wird, zwischen ein und zwei Metern Raumhöhe nur zur Hälfte und bei einer Höhe von unter einem Meter gar nicht. Das hat natürlich speziell dann Auswirkungen, wenn Sie eine Dachgeschosswohnung mieten.
Auch Balkone, Dachterrassen und Loggien werden nicht voll berechnet. In der Regel ist ihre Grundfläche nur zu einem Viertel anrechenbar, in begründeten Fällen auch bis zu 50 Prozent.
Zusätzlich zur Miete müssen Sie Betriebskosten bezahlen, dazu gehören beispielsweise die Heizkosten. Wenn sie zu knapp kalkuliert wurden, müssen Sie unter Umständen im folgenden Jahr mit der Nebenkostenabrechnung eine gehörige Summe nachzahlen. Damit es da für Sie kein böses Erwachen gibt, sollten Sie sich den Energieausweis zeigen lassen. Dann können Sie besser kalkulieren, welche Belastung künftig auf Sie zukommt. Allerdings ist die Höhe der Heizkosten auch immer vom eigenen Wärme- beziehungsweise Kälteempfinden abhängig.
Sie ziehen in ein Einfamilienhaus? Dann ist die Situation meistens schnell geklärt: Der Mieter darf den zugehörigen Garten nutzen. So urteilte einst das Oberlandesgericht Köln (OLG Köln 19 U 132/93). Dementsprechend können Sie Gemüsebeete anlegen oder für die Kinder einen Sandkasten aufbauen. Ausnahme: Im Mietvertrag wurde die Gartennutzung ausdrücklich verboten.
Wurde die Gartennutzung erlaubt, sind Sie allerdings in der Pflicht: Sie müssen beispielsweise den Rasen mähen und Unkraut jäten. Aufwendigere Arbeiten wie das Beschneiden der Bäume und Sträucher oder das Vertikutieren und Düngen des Rasens gehören nur dann zu Ihren Aufgaben, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurde. Hierzu gibt es ein Urteil des Landgerichts in Frankfurt, LG Frankfurt 2–11 S 64/04.
Achtung: Wenn im Vertrag steht, dass Sie sich um den Garten kümmern werden, dürfen Sie ihn nicht einfach verwildern lassen. Dann nämlich kann der Vermieter eine Gartenfirma beauftragen und dem Mieter die Kosten in Rechnung stellen.
Sie mieten eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus? Dann ist die Situation oft nicht so eindeutig geregelt. In diesem Fall muss die Gartennutzung ausdrücklich im Mietvertrag geregelt werden. Im Mehrfamilienhaus muss sich außerdem der Eigentümer um den Garten kümmern. Allerdings kann er die Kosten dafür auf die Mieter umlegen.
Je mehr Mieter in einem Haus wohnen, und je mehr Menschen ein Recht zur Gartennutzung haben, desto schwieriger wird die Situation. Hier kann die Hausordnung Regeln festlegen.
Was bei Gartennutzung nie erlaubt ist
Egal, ob Sie im Einfamilienhaus oder in einer Wohnung mit Gartennutzung leben: Sie dürfen nie den Garten vollkommen umgestalten. Wenn Bäume im Garten stehen, müssen die dort zunächst einmal bleiben. Gibt es keine Bäume, dürfen Sie nicht einfach welche ohne Erlaubnis pflanzen. Wer eine solche schwerwiegende Änderung des Gartens vornehmen möchte, sollte sich schriftlich bestätigen lassen, dass sein Vorhaben genehmigt ist. Außerdem sollten Sie dort festhalten, was bei Ihrem Auszug mit einem gepflanzten Baum oder Busch passieren soll. Denn erstens sind diese Pflanzen teuer, zweitens kann man sie oft nicht einfach umpflanzen, drittens haben Sie in einer künftigen neuen Immobilie vielleicht auch gar keinen Platz dafür. Besprechen Sie darum, ob Sie die gekaufte Pflanze stehen lassen können, ob sich der Vermieter an den Kosten beteiligen wird, wenn Sie ausziehen, oder ob Sie die Pflanze entfernen und vernichten lassen sollen.
Wenn Sie in eine neue Wohnung einziehen, werden Sie Kaution hinterlegen müssen. Ausnahme: Der Vermieter hat vergessen, diesen Punkt in den Mietvertrag aufzunehmen. Fehlt dort der entsprechende Passus, müssen Sie nachträglich keine Kautionsleistung akzeptieren. Grundsätzlich dient die Kaution als Sicherheit für den Fall, dass Sie Ihre Miete nicht bezahlen oder in der Wohnung einen größeren Schaden anrichten, den Sie eventuell nicht begleichen können.
Die Kaution darf allerdings nicht höher sein als drei Nettokaltmieten. Die Nettokaltmiete ist die Miete ohne Heizkosten und andere Betriebskosten. Zahlen Sie also kalt 700 Euro für Ihre Wohnung, müssen Sie maximal 2 100 Euro Kaution hinterlegen. Der Vermieter kann übrigens nicht von Ihnen verlangen, dass Sie die gesamte Summe auf einmal bezahlen: Sie dürfen sie in drei Monatsraten überweisen. Die Kaution bekommen Sie beim Auszug verzinst zurück – wenn Sie sich nichts haben zu Schulden kommen lassen. Darum muss die Kaution auch getrennt vom Vermögen des Vermieters aufbewahrt werden, in der Regel auf einem Treuhandkonto, einem Sparkonto mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Somit ist es auch geschützt vor möglichen Gläubigern des Vermieters. Theoretisch könnten auch Sie ein solches Konto anlegen und dem Vermieter den Zugang dazu erlauben. In der Praxis passiert dies aber selten.
Statt einer Kaution können Sie auch eine Bürgschaft vorschlagen. Die gibt es von der Bank oder von einer Versicherung. Allerdings kosten diese sogenannten Kautionsversicherungen auch ordentlich Geld. Banken bieten häufig die günstigere Möglichkeit an, darum sollten Sie die Preise vergleichen. Falls Sie genügend Geld zur Seite gelegt haben, ist es für Sie aber am besten, wenn Sie die Kaution selbst hinterlegen und weder auf eine Bank noch auf eine Versicherung zurückgreifen müssen.
Die Begriffe Ablöse und Abstand können sowohl in Bezug auf die alte Wohnung als auch auf die neue Wohnung auftauchen. Sie werden oft synonym benutzt, obwohl sie ganz unterschiedliche Dinge bedeuten. In der Regel ist damit gemeint, dass der neue Mieter dem alten Geld dafür geben soll, dass er beispielsweise ein Parkett auf eigene Kosten in der Wohnung verlegt oder andere hochwertige Umgestaltungen der Wohnung vorgenommen hat, zu denen der Vermieter nichts gezahlt hat. Einerseits ist nicht alles dem Gesetz entsprechend, was im Alltag verlangt wird, andererseits hat ein schwieriger Wohnungsmarkt häufig seine eigenen Gesetze. Lesen Sie mehr zu diesem Thema auf Seite 20.
Verlassen Sie sich nie auf eine mündliche Zusage. Denn falls Ihr Vermieter die Wohnung verkauft oder sie nach seinem Tod an die Erben übergeht, haben Sie neue Vertragspartner, die nichts davon wissen, was Sie mit ihrem Vorgänger abgesprochen haben.
Wenn ein Mieter in der Wohnung eine Einbauküche oder ein Hochbett einbaut, muss er beides in der Regel wieder ausbauen, wenn er auszieht. Denn er muss die Wohnung so zurückgeben, wie er sie gemietet hat. Eventuell sind eine Einbauküche, ein Hochbett oder eine Sicherheitstür aber ganz sinnvoll in der Wohnung. Dann kann der alte Mieter den neuen fragen, ob dieser die Einbauten übernimmt – allerdings muss der Vermieter vorher seine Zustimmung gegeben haben, dass die Einbauten in der Wohnung bleiben dürfen. Der neue Mieter muss im Gegenzug in der Regel Geld bezahlen. Astronomische Summen dürfen dafür allerdings nicht verlangt werden. Erfahren Sie mehr darüber, was rechtens ist, auf Seite 26.
Wichtig in diesem Zusammenhang: Auch wenn Sie Ihrem Vorgänger die Einbauten abgekauft haben – von jetzt an sind Sie dafür verantwortlich. Das heißt: Wenn Sie ausziehen, kann der Vermieter von Ihnen verlangen, dass Sie auf eigene Kosten die Einbauten, für die Sie zahlen mussten, entfernen lassen. Das kann also sehr teuer werden.
Wohnungsanpassungen an sich sind jedoch nicht in jedem Fall erlaubt: Wer ohne Zustimmung eine Mauer durchbricht, eine Duschkabine einsetzt oder andere Fenster einbaut, hat spätestens beim Auszug ein echtes Problem. Darum ist es immer sinnvoll, bei einer solchen Maßnahme im Voraus die Einwilligung des Vermieters schriftlich einzuholen.
Es gibt zwei Situationen, in denen der Vermieter üblicherweise den Wunsch nach einem Umbau nicht zurückweisen kann:
Üblicherweise finden Sie im Mietvertrag auch Informationen dazu, wie in der Wohnung das Fernseh- und Radioprogramm empfangen wird. Gerade in einer größeren Wohnanlage legen sich die Eigentümer häufig für mehrere Jahre auf einen Kabelnetzbetreiber fest,y weil sie so bessere Konditionen bekommen. Das heißt für Sie: Sie müssen lediglich ein Kabel in die entsprechende Dose in der Wand stecken, und schon können Sie viele TV- und Radioprogramme empfangen. Möglicherweise gibt es auch eine gemeinsame Satellitenanlage.
Individuelle Satellitenschüsseln dagegen werden in den großen Wohnanlagen oft nicht gerne gesehen – zumindest dann nicht, wenn der Vermieter beziehungsweise die Eigentümergemeinschaft einen anderen Zugang zu Funk und Fernsehen ermöglicht. Sie dürfen in diesen Fällen nur unter bestimmten Voraussetzungen von außen sichtbar Ihre eigene Schüssel installieren:
Bevor Sie also Verträge mit Internetanbietern zum TV-Empfang unterschreiben oder in eine SAT-Anlage investieren, sollten Sie zunächst überprüfen, was zu diesem Thema im Mietvertrag steht. Mehr Informationen zu diesem Thema finden Sie übrigens auf Seite 46 unter dem Stichwort „Telefon und Internet ummelden oder wechseln“.
Was für die alte Wohnung gilt, gilt auch für die neue: Wenn Sie eine Wohnung übernehmen, also die Schlüssel übergeben bekommen, sollten Sie immer in einem Übergabeprotokoll festhalten, in welchem Zustand die Wohnung ist. Auch wenn der Vermieter es merkwürdig finden wird: Überprüfen Sie jede Steckdose, indem Sie beispielsweise eine kleine Lampe einstecken und schauen, ob das Licht angeht. Sobald Sie das Übergabeprotokoll unterschrieben haben, sind Sie verantwortlich für Probleme, die vorher nicht erkannt wurden. Bei einer defekten Steckdose haben Sie mindestens das Problem, dass Sie sich um einen Elektriker kümmern und mit ihm einen Termin ausmachen müssen. Außerdem sollten Sie nicht nur überprüfen, ob Ihnen alle Schlüssel vorliegen, sondern auch, ob sie sich in den jeweiligen Schlössern drehen lassen. Im Nachhinein den Beweis zu führen, dass nicht Sie, sondern der Vormieter einen Schlüssel so verbogen hat, dass er sich nicht mehr im Schloss drehen lässt, ist schwierig. Wenn es im Haus eine Schließanlage gibt, kann es jedoch sehr teuer werden, einen weiteren Schlüssel anfertigen zu lassen. Also prüfen Sie das besser bei der Wohnungsübergabe.
Auch Toilettenspülungen sollten Sie durch einmaliges Drücken überprüfen: Laufen sie nach oder lassen sie sich gar nicht mehr stoppen, haben Sie das Problem, selbst wenn der Vermieter die Kosten trägt. Und falls Sie einen Tiefgaragenplatz mieten und dazu ein Funk-Toröffner übergeben wird, sollten Sie bei der Übergabe damit einmal das Tor öffnen und schließen. Sonst stehen Sie im Zweifelsfall nicht nur vor einem geschlossenen Tor, sondern haben auch hier das Problem, sich um einen neuen Sender kümmern zu müssen. Auf Seite 141 können Sie ein Formular für ein Übergabeprotokoll entnehmen.
Das Wohnungsübergabeprotokoll auf Seite 141 können Sie sowohl beim Ein- als auch beim Auszug benutzen. Sie müssen nur kenntlich machen, um was es bei der Übergabe geht. Machen Sie dazu also ein Kreuzchen entweder bei „Einzug“ oder bei „Auszug“.
Füllen Sie dann die Daten zur Mietwohnung aus und geben Sie die Adresse des Vermieters sowie Ihre eigene an. Falls der Vermieter die Übergabe vom Hausverwalter oder Hausmeister machen lässt, sollten Sie seine Daten ins Protokoll übernehmen. Haben Sie oder der Vermieter einen Zeugen dabei? Dann tragen Sie auch dessen Daten in das Protokoll ein.
Halten Sie außerdem die Zählerstände fest. Denn bei einem Wechsel müssen Sie natürlich nur so viel bezahlen, wie Sie seit der letzten Abrechnung bis zum Auszug an Strom, Gas und Wasser verbraucht haben. Füllen Sie im Protokoll aus, welche Einrichtungsgegenstände vom Vermieter sind und dementsprechend in der Wohnung verbleiben. So kann er sicher gehen, dass während Ihrer Mietzeit beziehungsweise nach Ihrem Auszug noch alles da ist, was er einmal angeschafft hat. Halten Sie fest, in welchem Zustand die Wohnung übergeben wird. Listen Sie eventuelle Mängel auf. Schreiben Sie bei den Bemerkungen auf, bis wann der Vermieter oder Sie selbst sie behoben haben müssen. Füllen Sie noch die Informationen zu den Schlüsseln aus. Falls dem nichts hinzuzufügen ist, müssen jetzt nur noch alle Anwesenden unterzeichnen. Dann dürfen Sie einziehen – oder haben den letzten Teil des Auszugs geschafft.
Falls der Vermieter oder der Hausverwalter das Übergabeprotokoll ausfüllt, sollten Sie darauf achten, dass alles richtig erfasst wurde.
Hat alles seine Richtigkeit? Dann müssen Sie nur noch ein Namensschild an der Haus- und der Wohnungstür sowie am Briefkasten befestigen. Vorübergehend mag es in Ordnung sein, wenn Sie einfach ein Blatt Papier beschreiben und ankleben.
Allerdings hat jede Eigentümergemeinschaft ihre Eigenarten – es kann also auch sein, dass die Schildvergabe über den Hausmeister organisiert wird. Fragen Sie zur Sicherheit nach.
Beim Umzug kommt viel auf den richtigen Zeitpunkt an. Denn einige Dinge sind an Fristen gebunden, die einzuhalten sind. So müssen Sie beispielsweise Ihren Mietvertrag rechtzeitig kündigen. Anderes Beispiel: Nach dem Umzug haben Sie nur zwei Wochen Zeit, um sich umzumelden. Darum ist es wichtig, dass Sie sich eine Checkliste machen, sobald klar ist, dass Sie umziehen werden.
Sobald der neue Mietvertrag unterschrieben ist, läuft die Stoppuhr rückwärts. Von jetzt an haben Sie drei Monate Zeit. Theoretisch könnten Sie sich natürlich auch länger Zeit lassen, aber das wird schnell teuer, denn Sie müssen gegebenenfalls doppelt Miete bezahlen. Da die letzten Tage vor und die ersten Tage nach dem eigentlichen Umzug sowieso sehr stressig werden, sollten Sie alles, was Sie schon früh erledigen können, so bald wie möglich angehen. Damit Sie nichts vergessen, finden Sie auf Seite 123 eine Tabelle, in der Sie alle anstehenden Aufgaben abhaken können.
Die Tabelle ist Ihr persönlicher UmzugsCountdown. Trennen Sie die Seiten aus dem Buch und heften Sie sie an eine Wand, die Sie immer im Blick haben. Der Countdown beginnt drei Monate vor dem eigentlichen Umzug und endet etwa 14 Tage, nachdem Sie in der neuen Wohnung leben.
Tipp: Zusätzlich zu dieser Tabelle können Sie sich in Ihrem Smartphone Notizen mit Datum anlegen. Dann werden Sie automatisch daran erinnert, was Sie wann machen müssen.
Sie können in jeder Spalte ein Häkchen setzen, wenn Sie die Aufgabe erledigt haben. Noch besser ist es, wenn Sie das entsprechende Datum einsetzen. Das hat den Vorteil, dass Sie darauf Bezug nehmen können, wenn jemand nachfragt. Beispiel: Sie bitten einen Möbelspediteur um ein Angebot. Nach fünf Tagen haben Sie noch nichts von ihm gehört. Dann können Sie ihn anrufen und sehen auf einen Blick, wann Sie das Angebot angefordert haben. Sie müssen also nicht erst in Ihrem Gedächtnis, im Kalender oder im E-Mailfach danach suchen. Außerdem haben Sie in jeder Zeile Platz für persönliche Notizen. Schließlich funktioniert nicht immer alles so reibungslos, wie wir uns das wünschen.
Damit der Umzug reibungslos läuft, beginnen Sie am besten damit, das eigentliche Zeitfenster des Wohnungswechsels festzulegen. Denn um diese wenigen heißen Tage, in denen Ihr Hausrat von A nach B gebracht werden wird, müssen Sie im Anschluss alles andere anordnen.
In der Regel ziehen Sie natürlich so schnell wie möglich in die neue Wohnung ein, nachdem Sie den Mietvertrag unterschrieben haben. Sprechen Sie deshalb mit dem Vormieter ab, wann er auszieht. Planen Sie dann noch zwei, drei Tage ein, damit eventuell die Wände gestrichen werden können. So legen Sie schließlich den Tag fest, für den Sie sich um ein Umzugsunternehmen oder um einen Transporter und fleißige Helfer kümmern müssen. Bedenken Sie, dass Sie die alte und dann leere Wohnung eventuell auch noch streichen müssen, bevor Sie den Schlüssel fristgerecht übergeben können.
Falls Sie absehen können, dass das alles bis zum vorgesehenen Monatsende zu knapp wird, müssen Sie in den sauren Apfel beißen und eventuell für 14 Tage oder einen Monat doppelt Miete zahlen. Dementsprechend verlängern Sie die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten um einen Monat. Damit erkaufen Sie sich auf jeden Fall Zeit, um einigermaßen stressfrei durch den Wohnungswechsel zu kommen.
Sobald Sie dieses Zeitfenster festgelegt haben, müssen Sie sich um Urlaub bemühen. Denn während Ihres Umzugs können Sie nicht arbeiten; außer Sie haben jemanden, der sich um alles kümmert. Da das selten der Fall sein wird, sollten Sie einige Tage frei nehmen. Manche Arbeitgeber sehen für einen Umzug Sonderurlaub vor oder zumindest eine unbezahlte Freistellung. Was für Sie gilt, steht im Regelfall im Arbeitsvertrag. Bekommen Sie keinen zusätzlichen Tag Urlaub eingeräumt, müssen Sie für den Umzug eben Urlaubstage opfern.